Rozgraniczenie nieruchomości - krok po kroku. Poradnik 2025

Adwokat Justyna Jarentowska | Kancelaria Prawa Nieruchomości | Adwokat Lublin

Rozgraniczenie nieruchomości to procedura mająca na celu ustalenie przebiegu granicy między działkami sąsiadującymi. Choć z pozoru może wydawać się prostą czynnością geodezyjną, w praktyce bywa skomplikowanym postępowaniem administracyjnym lub sądowym, często z udziałem pełnomocnika. W poniższym poradniku adwokat Justyna Jarentowska przedstawia, jak krok po kroku przeprowadzić rozgraniczenie nieruchomości w 2025 roku – zgodnie z aktualnymi przepisami.

Czym jest rozgraniczenie nieruchomości?

Instytucja rozgraniczenia nieruchomości uregulowana została w dwóch aktach prawnych: w ustawie z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz w Kodeksie cywilnym. Zarówno w postępowaniu cywilnym sąd powszechny, jak i w postępowaniu administracyjnym organy administracji są obowiązane stosować te same zasady.

W obu postępowaniach znajduje zastosowanie zasada wynikająca z przepisu art. 152 k.c., stanowiąca że właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych, a koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

Granica stanowi zmaterializowaną w terenie, zazwyczaj w postaci urządzenia granicznego 4 (znaku granicznego, płotu, muru, miedzy itp.), linię oddzielającą grunty pozostające przedmiotem odrębnej własności.

Postępowanie administracyjne - rozgraniczenie Lublin

Sprawa o rozgraniczenie nieruchomości w pierwszej fazie powinna obligatoryjnie toczyć się w trybie administracyjnym według zasad określonych przepisami materialnego prawa administracyjnego, a dopiero po ich wyczerpaniu istnieje możliwość wszczęcia postępowania cywilnego. Strony postępowania, zainteresowane ustaleniem granic swych nieruchomości, nie mają zatem możliwości wyboru trybu, w jakim granice te mogłyby być ustalone.

Celem postępowania rozgraniczeniowego jest wyłącznie ustalenie przebiegu istniejących granic pomiędzy nieruchomościami. W postępowaniu sądowym dochodzi natomiast do ustalenia zasięgu prawa własności na podstawie wszelkich środków dowodowych (art. 153 k.c.).

Kto przeprowadza rozgraniczenie?

Organem właściwym rzeczowo do przeprowadzenia administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego jest:

• organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta), który przeprowadza rozgraniczenie nieruchomości z urzędu lub na wniosek strony;
• starosta powiatu, w przypadku gdy postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości realizowane jest w trakcie prac związanych ze scaleniem gruntów.

Kto może złożyć wniosek o rozgraniczenie nieruchomości? 

Podmiotami uprawnionymi do złożenia wniosku o rozgraniczenie nieruchomości są:

• właściciciele nieruchomości;
• wieczysty użytkownik
• posiadacz samoistny, jeżeli domniemanie przemawia za tym, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym (art. 341 k.c.),
• także osoby, którym przysługują inne prawa rzeczowe do korzystania z gruntu, a których realizacja zależna jest od jego rozmiaru (np. droga konieczna).

Geodezyjne wytyczenie granic nieruchomości - adwokat Lublin 

Upoważniony geodeta przeprowadza czynności ustalenia przebiegu granic. Geodeta, przekazując dokumentację z rozprawy granicznej do organu administracji, jest zobowiązany dołączyć także dowód potwierdzający włączenie dokumentacji technicznej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Z czynności sporządza się protokół graniczny dokumentujący postępowanie dowodowe prowadzone przez upoważnionego geodetę, łącznie ze szkicem granicznym uszczegółowiające ich przebieg.

Sposoby rozgraniczenia

1. ugoda graniczna;
2. decyzja o rozgraniczeniu 

Jeżeli w trakcie rozprawy granicznej strony postępowania nie zawarły ugody kończącej istniejący spór, a ustalenie granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron, właściwy organ powinien wydać decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości.

W przypadku gdy istnieją dokumenty i inne dowody geodezyjne umożliwiające ustalenie granicy nieruchomości, organ administracji (wójt, burmistrz, prezydent miasta) powinien na ich podstawie wydać decyzję o zatwierdzeniu granic (art. 33 ust. 1 p.g.k.) niezależnie od tego, czy istnieje spór graniczny. Organ administracji nie rozstrzyga w takiej sytuacji sporu granicznego, lecz jedynie orzeka o przebiegu odtworzonych – na podstawie istniejących i wiarygodnych dowodów (dokumentów, śladów i znaków granicznych) – granic nieruchomości, pozostawiając stronie środek prawny w postaci żądania przekazania sprawy do rozpatrzenia sądowi.

Ugoda graniczna

Z chwilą podpisania przez strony ugody likwidującej istniejący spór graniczny ustają przesłanki  uzasadniające prowadzenie postępowania administracyjnego o rozgraniczenie. Z tego też powodu organ administracji zobowiązany jest, umorzyć postępowanie jako bezprzedmiotowe na mocy art. 105 k.p.a.

Ugoda graniczna wywołuje bowiem skutek prawny z chwilą jej podpisania i nie podlega zatwierdzeniu przez organ administracji.

Zawarta ugoda jest  umową cywilną mającą moc ugody sądowej, która nie wymaga zatwierdzenia przez organ administracji publicznej prowadzący postępowanie rozgraniczeniowe.

Decyzja administracyjna rozgraniczająca 

Decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości organ administracji wydaje, gdy ustalenie przebiegu granic możliwe jest na podstawie określonych dowodów, a w przypadku ich braku – na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga nie zajmuje stanowiska.

Zgromadzony materiał dowodowy powinien w sposób jednoznaczny i niewątpliwy pozwalać na ustalenie przebiegu granic, bowiem tylko wówczas w należyty sposób chronione jest prawo własności właścicieli nieruchomości, których sprawa dotyczy.

Odwołanie od decyzji rozgraniczeniowej 

Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granic może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji, przekazania sprawy sądowi. s

Stronie nie przysługuje prawo wniesienia odwołania w administracyjnym toku instancji, lecz jedynie żądanie przekazania sprawy sądowi. Administracyjne postępowanie rozgraniczeniowe, co do wyrażonej zasady, należy uznaćza jednoinstancyjne, a wydaną decyzję – za ostateczną w rozumieniu art. 16 § 1 k.p.a. Uchylenie lub zmiana takich decyzji, stwierdzenie ich nieważności oraz wznowienie postępowania mogą nastąpić więc tylko w przypadkach przewidzianych w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w ustawach szczególnych.

W przypadku, gdy strona postępowania wyraża swoje niezadowolenie ze sposobu ustalenia przebiegu granic, należy je jednoznacznie traktować jako żądanie przekazania sprawy sądowi bez względu na formę, w jakiej to uczyniła. 

Koszty postępowania rozgraniczeniowego - kto je ponosi?

Koszty postępowania, których poniesienie nie jest ustawowym obowiązkiem organu, obciążają strony. 

Obowiązuje zasada równego (po połowie) obciążenia kosztami postępowania rozgraniczeniowego dotyczy jedynie przypadku, gdy jego przedmiotem są dwie nieruchomości, jeżeli przedmiotem rozgraniczenia jest kilka nieruchomości, a liczba wspólnych punktów ustalanych w jego trakcie jest różna, to przy rozdzielaniu kosztów tego postępowania należy uwzględnić ten fakt, stosując przy tym odpowiednio zasadę proporcjonalności.

Koszty rozgraniczenia obciążające strony postępowania obejmują wynagrodzenie geodety, wydatki poniesione w związku ze sporządzeniem map i innych dokumentów niezbędnych do ujawnienia wyników rozgraniczenia zarówno w katastrze nieruchomości, jak i księdze wieczystej oraz znaków granicznych, a także wydatki poniesione na przeprowadzenie dowodów w toku postępowania.

Kosztami rozgraniczenia nie są natomiast inne koszty poniesione przez strony postępowania w związku z toczącym się postępowaniem, ale z jej wyboru, np. koszty zastępstwa procesowego; stronę postępowania obciążają zatem te koszty, które zostały poniesione w interesie lub na żądanie strony, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie. 

Podsumowanie

Masz problem z niejasnymi granicami swojej działki? Nie wiesz, jak krok po kroku przeprowadzić rozgraniczenie nieruchomości? W tym szczegółowym artykule Adwokat Justyna Jarentowska, doświadczony specjalista w sprawach nieruchomości, przeprowadza Cię przez cały proces. Od zgromadzenia niezbędnych dokumentów, przez postępowanie przed geodetą i ewentualne spory sądowe, aż po prawne uregulowanie granic – dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby skutecznie i zgodnie z prawem dokonać rozgraniczenia działki. Zrozumiesz swoje prawa i obowiązki, unikniesz potencjalnych błędów i zaoszczędzisz czas oraz nerwy. Jeśli szukasz profesjonalnej pomocy prawnej w zakresie rozgraniczenia nieruchomości w Lublinie i okolicach, skontaktuj się z Kancelarią Adwokacką Adwokat Justyny Jarentowskiej. Zapewniamy kompleksowe wsparcie prawne na każdym etapie postępowania.

Źródło zdjęcia: www.freepik.com