Uciążliwy zapach od sąsiada – co zrobić?

„Moi sąsiedzi mają ogromną oborę pod naszymi oknami. Trzymają tam ponad 100 sztuk bydła. Odór dochodzący od strony sąsiadów jest nie do zniesienia. Do tego dochodzi hałas i muchy. Obora znajduje się zaledwie parenaście metrów od naszego domu. Co możemy zrobić?”

Prawa właściciela

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Oznacza to, że właściciel może swobodnie dysponować swoją własnością, o ile ne kłóci się to ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, tzn. korzystać z nieruchomości rolnej w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Czasami jednak sposoby korzystania z własności nieruchomości zaczynają oddziaływać w sposób negatywny na sąsiadów. Wpływ sposobu korzystania z własności na nieruchomości sąsiednie nazywa się immisjami.

Różne aspekty korzystania z sąsiadujących ze sobą nieruchomości reguluje prawo sąsiedzkie.

Co to są immisje?

Immisje to nic innego jak wpływ działania właściciela nieruchomości na nieruchomości sąsiednie. Skutki takiego działania przenikają w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie zapachów, wywoływanie hałasów, wibracji, naturalny spływ wody deszczowej umożliwiony przez wybudowanie betonowego chodnika. Oddziaływanie może przybierać różne formy, np. poprzez fale radiowe, zakłócenie fal, zaśmiecanie terenu, niszczenie otoczenia, naruszanie estetyki, jak również uciążliwe zachowanie ludzi (np. klientów), odpływ nieczystości, odpływ wody deszczowej a co za tym idzie szkodliwe wpływanie na psychikę oraz samopoczucie właścicieli sąsiedniej nieruchomości. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 7 marca 2019 r., I ACa 15/18).

Co zrobić z uciążliwym sąsiadem?

Kodeks cywilny przewiduje rozwiązanie na uciążliwego sąsiada. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Roszczenia wynikającego z art. 144 k.c. nie ogranicza się do kwestii jakiejkolwiek immisji lecz przepis ten wyjaśnia, że roszczenie to przysługuje w razie działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.

Należy pamiętać, że przy określeniu przeciętnej miary należy brac pod uwagę stosunki społeczne w danym środowisku. Inne wymagania co do określenia przeciętnej miary będą występowały w środowisku miejskim a inne w środkowisku wiejskim, rolniczym.

Przeciętna miara – jak ją ustalić?

Ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkiwania w następstwie realizacji dalszych inwestycji uległaby ograniczeniu.

Uciążliwy i nieprzyjemny zapach związany z hodowlą zwierząt czy uprawą roślin (opryski) będzie miał wyższy poziom tolerancji na terenach wiejskich niż w rejonie podmiejskim.

Roszczenie negatoryjne o zaniechanie immisji

Prawo sąsiedzkie pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania:

• obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji,
• obowiązków, które doprowadzą do „powrotu” zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.

Jeżeli naruszenie własności jest wynikiem imisji, to działania ochronne zmierzać powinny do zlikwidowania bądź do zredukowania do „przeciętnej miary” tej imisji.

W trybie roszczenia negatoryjnego możliwe jest np.:

• nakazanie rozebrania obiektu budowlanego,
• nakazie przeniesienia uli z pszczołami w miejsce bardziej oddalone od zabudowań,
• wygłuszenie pomieszczeń,
• zastosowanie filtra cząsteczek stałych,
• zakazanie określonych działań,
• przeniesienie miejsca wypasu bydła,
• oraz wile innych, dostosowanych do indywidualnych okoliczności sprawy.

Odpowiadając na Pani pytanie, należy dokonać analizy i poziomu odoru (badanie olfaktometryczne i modelowanie rozprzestrzeniania substancji złowonnych w powietrzu) a w przypadku przekroczenia norm, należy rozpocząc proces ugodowego zakończenia sporu. Kiedy nie jest to możliwe, przysługuje Pani możliwość wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym o zmniejszenie immisji do sądu.

Istnieje nadzieja na rowiązanie takich problemów na przyszłość. Trwają bowiem prace nad projektem ustawy o przeciwdziałaniu uciążliwości zapachowej, która ma określać m.in. odległość od siedzib ludzkich miejsc, gdzie będą mogły powstawać garbarnie czy składowiska śmieci.

*****************

Każdy problem prawny powinien być rozpatrywany indywidualnie. Powyższe informacje są jedynie ogólnymi zasadami i zawierają jedynie streszczenie ogólnego zagadnienia.

W celu uzyskania indywidualnej i kompleksowej porady prawnej z zakresu prawa sąsiedzkiego należy skontaktować się z adwokatem Justyną Jarentowską.

Mam nadzieje, że powyższe informacje okazały się pomocne. Jeśli dalej masz jakieś wątpliwości dotyczące immisji, zadaj pytanie w komentarzu poniżej. Postaram się Ci pomóc.

Ufam, że odpowiedziałam na Twoje pytania. Jeżeli zainteresował Cię wpis polub moją stronę na facebooku – Facebook AGRO-PRAWO.

Źródła: zdjęcie: pixabay.com; Kodeks cywilny, Orzecznictwo sądów powszechnych,

Podziel się tym wpisem!