Ustanowienie drogi koniecznej na nieruchomości rolnej

Zdarza się, że nieruchomości rolne nie posiadają dostępu do drogi publicznej, jednakże właściciele tych nieruchomości, od lat korzystając z uprzejmości sąsiadów, nie odczuwają potrzeby zmiany tego stanu. Co jednak w sytuacji, gdy nieruchomości sąsiednie zmieniają swych właścicieli, którzy nie akceptują tego stanu i żądają zaprzestania przejazdu i przechodu przez swe nieruchomości?

Przychodzi wówczas moment, gdy dotychczas nieformalne ustalenia należy uporządkować pod względem prawnym.

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej drogi koniecznej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej może mieć charakter świadczeń okresowych od dnia uprawomocnienia się orzeczenia lub wynagrodzenia jednorazowego.

Należy pamiętać, że służebność drogi koniecznej polega na tym, że na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej (a nie tylko tego, który o taka drogę wnioskuje) ustanawia się prawo przechodu, przejazdu lub przegonu bydła przez nieruchomość służebną, niezależnie od tego, czyją staje się własnością.

Co istotne, prawo ustanowienia drogi koniecznej służy nie tylko wtedy gdy nieruchomość nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej, ale również wtedy gdy ten dostęp nie jest odpowiedni. Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedni dostęp”, jednakże ukształtował się pogląd, zgodnie z którym należy przyjąć, że chodzi o potoczne rozumienie tego pojęcia. W tym zaś ujęciu „odpowiedni” to „odpowiadający przeznaczeniu”, „spełniający wymagane warunki”. O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy.

Przy określeniu przebiegu drogi koniecznej, warto pamiętać, że sąd nie jest związany żądaniem wnioskodawcy ustanowienia służebności drogi koniecznej na nieruchomości, a bierze pod uwagę interesy uczestników postępowania, sugestie biegłych sądowych oraz interes społeczno-gospodarczy. Instytucja służebności nie służy bowiem wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej.

Dopuszczalne jest także ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego.

Z puntu widzenia właściciela nieruchomości, od której sąsiad żąda ustanowieni drogi koniecznej, jest to obciążenie jego prawa własności. Warto jednak wiedzieć, że ustanowienie służebności nie uniemożliwia swobodnego dysponowania swoją własnością czy zabudowania swojej nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej co do zasady, a jedynie ogranicza do planowania inwestycji w taki sposób, który nie będzie kolidował z ustanowioną droga konieczną.

Jeśli strony nie są w stanie porozumieć się polubownie co do ustanowienia drogi koniecznej, w postępowaniu sądowym należy liczyć się z ewentualnością powołania biegłego sądowego do wyceny służebności drogi koniecznej oraz do przebiegu tej drogi przez nieruchomości sąsiednie.

Podziel się tym wpisem!