Co zrobić kiedy komornik zajmie dzierżawioną nieruchomość?

Dzierżawca zazwyczaj dowiaduje się o toczącej przeciwko właścicielowi nieruchomości egzekucji dopiero w chwili doręczenia mu zawiadomienia o zajęciu nieruchomości i wpisie ostrzeżenia do księgi wieczystej. Przy czym, dowiaduje się tylko wtedy, kiedy umowa dzierżawy została ujawniona w księdze wieczystej tej nieruchomości, chyba że dłużnik poinformował komornika sądowego, że zajęta nieruchomość nie pozostaje w jego posiadaniu, tylko jest dzierżawiona.

O czym powinien wiedzieć dzierżawca?

Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania tej nieruchomości. Oznacza to, że komornik sądowy prowadzi egzekucję z nieruchomości tylko na wyraźny wniosek wierzyciela, w którym wskazuję konkretne nieruchomości (co może być poprzedzone zleceniem ich poszukiwania). Jeśli w skład majątku dłużnika wchodzi więcej niż jedna nieruchomość, co do zasady, komornik przystąpi do egzekucji tej, która jest najmniej obciążona lub jest wolna od obciążeń.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania oraz wysłania informacji do dzierżawcy, komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji. Od chwili wszczęcia egzekucji z nieruchomości, czynności takie jak sprzedaż czy darowizna są nieważne.

Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Dla dzierżawcy oznacza to, że komornik w ramach postępowania egzekucyjnego zajmuje również czynsz dzierżawny, który dzierżawca ma zapłacić wydzierżawiającemu. Co istotne, pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika.

Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, a jeśli nieruchomość jest wydzierżawiona, to dzierżawca może wykonywać swoje prawa dzierżawcy jak dotychczas.

Po upływie określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Po dokonaniu opisu i oszacowania, może być wystawiona na licytację wydzielona część tej zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego.
Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną.

Co się dzieje z umową dzierżawy po skutecznej licytacji nieruchomości?

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości a nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana.

Czy dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu w przypadku egzekucji z nieruchomości?

Niestety nie. Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym nie jest sprzedażą tej nieruchomości w rozumieniu art. 596 k.c. Nie jest to czynność prawna, lecz przenoszący własność rzeczy skutek orzeczenia sądowego o przysądzeniu własności. Dlatego przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu nie mają zastosowania w sądowym postępowaniu egzekucyjnym.

Podsumowując, dzierżawca dowiadując się o licytacji dzierżawionej nieruchomości w dalszym ciągu może swobodnie korzystać ze swych praw jako dzierżawca, jednakże dbając o swój interes powinien śledzić tok egzekucji i w odpowiednim terminie przystąpić do licytacji lub mieć świadomość, że nowy nabywca może wypowiedzieć umowę dzierżawy.

Podziel się tym wpisem!